「那個黃董的夫人，最愛的蘭花是什麼顏色？」
十年前，當時二十二歲的林沛欣在國貿大樓擔任英文祕書時，
上班沒幾天，就沒來由地被問了這麼一句話。
嚴格來說，這個問題的確問得有點沒頭沒腦，但好強的林沛欣腦中立刻閃過，
在她記得密密麻麻的筆記本裡，確實曾記下這件一般祕書根本不會記錄的小事。
「我有記起來，待會我翻了筆記後，馬上告訴您！」
林沛欣氣定神閒地回答，還得意地以為自己會被誇讚一番，
但沒想到老闆只輕輕地皺了個眉頭，發了「嘖！」一聲。
她，摸透老闆心思
突然被問到無厘頭的問題 竟能精準回答
儘管老闆沒有正面責備林沛欣，然而這聲「語助詞」卻狠狠地刺進她的心！
她眼眶泛紅地走出辦公室，同事都忍不住前來安慰她。
但林沛欣深知，自己難過的並不是因為「委屈」，而是「自責」，
她怎麼沒在第一時間就回答出老闆的問題？怎麼沒把老闆平常在意的工作細節牢記在心？
「這可是祕書應該要盡到的責任啊！」從此之後，對於工作上的細節，她更加謹慎，
筆記記得更勤，還隨時拿出來看，就是要牢牢記住。
隔幾天，林沛欣又被老闆叫了進去，只見老闆指著桌上一杯
剛剛由另一位祕書端進來的冰水，不悅地說：「這杯拿走，再倒另一杯過來！」
機警的林沛欣立即想起，資深同事曾說過「老闆只喝『溫偏熱』的水」，
因此這次她端來了一杯36度的溫開水，林沛欣的老闆隨手摸了一下水杯，
緩緩地抬起頭，臉上的線條瞬間化為柔和，對林沛欣說了聲：「謝謝！」
她知道，這次終於做對了。
幾個月後，林沛欣的老闆又是一次劈頭就問：「我……那個是幾號？」語畢，
令在場同事都為之傻眼是林沛欣居然從容地回答：「您和設計師預約時間是這個月7號！」
這個回答更讓同事們瞠目結舌，「她怎麼知道老闆在問什麼？」
「妙的是，還答得出來！」在同事七嘴八舌的疑惑聲中，
林沛欣堅定地說：「沒什麼，老闆會問，一定有她的道理，當祕書的平常就要注意！」
她，沒有明星學歷
別人拚出國留學 她從基層祕書做起
從稚嫩的外表，到謙遜的談吐，任誰也想不到，林沛欣在職場上早已締造超齡的紀錄，
只用了6年時間，28歲時，就從一位小祕書爬到了總經理的大位。
如今的她，是全亞洲最大的商辦租賃服務公司─德事商務中心台灣分公司總經理，
不僅是全公司最年輕的總經理，前幾年更跨海執掌韓國分公司的經營大策，
讓年資大她好幾年、向來趾高氣揚的韓國人都對她服氣。
在台灣，女人要坐上大位，通常都要累積十15年左右的年資，
尤其，以男人為尊的不動產業，年輕女性的升遷機會更少。
「老實說，從小到大，我的成績都不是班上最突出的。」
坐在台北101大樓37樓辦公室俯視信義區，擁有雙靈動大眼，臉上永遠掛著Ｖ型笑臉的林沛欣，
身穿深色套裝、腳蹬義大利名牌皮鞋，展現出超齡的專業與沉著。
林沛欣沒有明星學歷的光環，2004年東吳大學英文系畢業時，
原本也像其他大學畢業生一樣，準備考研究所和出國留學；但正當她如火如荼地準備托福考試時，
一通來自久未聯絡的國中同學電話，卻徹底改變了她的生涯規畫。
「有一個工作機會，需要找一位英文程度不錯的祕書，我第一個想到的就是你。」
同學推薦的這份工作，是擔任國貿大樓副董事長的英文祕書，
這對一位毫無工作經驗的大學畢業生來說，的確充滿吸引力。
但正當林沛欣內心滿是猶豫時，父親對著當時還在哈根達斯打工的她說：
「你有沒有想過？你做這份工作的時薪八十元，還比你所賣的一球冰淇淋還廉價，
做任何事情時，都要換個角度想想其中的價值！」這句話給了林沛欣一記當頭棒喝，
她心想，「留學回來，最後不就是想在職場上歷練嗎？
又何須一定要趕流行出國留學？」因此，她毅然決然地決定放棄留學的打算。
擔任英文祕書的林沛欣，一開始只負責整理檔案、接待客人，但這份工作的訓練，讓她紮穩馬步。
「在職場上，老闆其實就是你最重要的客戶。」祕書繁瑣的行政工作，
讓一向粗枝大葉的林沛欣快速成長，並建立良好的基本工作態度。
她，掌握客戶喜好
五個波羅麵包打動客戶 成為日後她的職場貴人
「老闆不會什麼事情都告訴你，你自己要想辦法察言觀色！」林沛欣印象很深，
主管每天都會巡樓，有次電梯面板按鍵髒了，打掃阿姨並未清理乾淨，主管當場就訓斥了一頓，
跟在旁邊的林沛欣立刻銘記在心；回到辦公室，開始檢查所有視線可及的地方，是否都打掃乾淨。
「要掌握老闆的情緒，就是不要踩到老闆的地雷。」林沛欣說，
避免踩到地雷最好的方法就是，凡事提早做足準備。
例如，每天下午四點，世貿聯誼社當晚的宴客名單出來，
晚上老闆要接待哪些客人、頭銜與長相、訂哪間包廂，全部要先整理好資料。
林沛欣回憶，一開始她沒有一位認得，只好土法煉鋼一位一位上網查資料，再死背下來；
後來，甚至連在餐廳接待的同事都習慣先問她。
林沛欣笑稱自己記憶力不好，因此，從擔任祕書時期就養成做筆記的習慣。
「我連客人小孩喜歡的玩具都會抄下來，這種備而不用的筆記策略，讓我工作時更遊刃有餘。」
別人隨口說出的一件小事，林沛欣總視為珍貴的寶藏，
也因此儲存了別人沒有的豐富資料庫，更能在關鍵時刻發揮作用。
擔任英文祕書一年多後，林沛欣被內調至國貿大樓業務部，負責開發企業租客。
「以前當祕書時養成的待人處事態度，現在完全派不上用場，
國貿大樓的出租率又一直很高，不太需要開發新的客戶，相形之下，客戶關係管理顯得更重要。」
因此，她反過頭來整理國貿大樓上百位租戶的需求。
為了要了解每一家租戶，林沛欣三不五時就去拜訪租客，見面三分情，
也讓她和不少公司的祕書熟稔，順便聊起老闆喜歡的事物，作為她整理客戶名單的基本資料；
這段經歷，也讓她開始接觸到房地產專業領域，並拓展出有別於祕書工作會接觸到的人脈。
在與商用不動產仲介業務員互動中，林沛欣注意到一位常找她的仲介
現為高力國際代理部協理的徐今露，每次來國貿大樓，總會買愛吃的波羅麵包回去；
有一次，徐今露來訪前，林沛欣就提前準備了五個波羅麵包，讓徐今露十足窩心。
沒多久，外商德事商務中心剛好要在台灣找一位業務員主管，原本找的是徐今露，
但她卻立即向德事推薦林沛欣：「我知道一位比我更棒的女孩！她心思很細膩，很有潛力。」
她，記取每次教訓
做每件事都要提早準備 絕不允許沒有規畫
2006年，林沛欣離開待了兩年的國貿大樓，轉職到德事擔任業務員；但偏偏時不我與，
一上任就面臨公司內部組織調整，資深同事離職，台灣的業務工作一時間全都落在她一人身上，
「我的直屬上司又在香港，台灣很多事情必須自己決定，其實就是校長兼撞鐘。」
一開始，林沛欣還沉醉在「一人分飾多角」的新鮮感，拜訪客戶、翻譯、簡報、打字樣樣自己來，
雖然衝勁十足，但她萬萬沒想到，更大的難題卻接踵而來。
2009年，當時德事單一最大租戶Google因為擴編，決定轉移陣地，
導致原先向德事承租的四十個單位辦公空間一下全空了出來，讓空置率立刻飆升25％；
更慘的是，時逢全球金融海嘯，企業紛紛撙節支出，讓這些空出的辦公室久久無法回補。
林沛欣沒有自怨自艾，她一方面親自帶著同事到台北市主要辦公商圈「掃樓」，開發更多客源；
另方面，為了擴大人脈圈，她也爭取參加美國、歐洲商會的例行活動，想盡辦法與賓客換名片。
雖然有很多話題都是硬著頭皮聊出來，但她知道這些人脈都是未來業務上潛在客戶，都不能放棄。
「我足足花了四個月時間，才把40個空位補起來。」
林沛欣以為自己拚了命地把流失的客戶缺口補齊，會獲得總公司讚賞，沒想到總公司非但不領情，
還責問：「明明在Google搬家前兩個月就知道這個情況，為什麼沒辦法提早找到租客進駐？」
被國外總部罵完的當天，林沛欣當下覺得委屈，就連同事也都替她打抱不平，
但林沛欣卻很快地收拾起怨懟，在心中為自己寫下一段話：
「從這一刻起，我做每件事都要提早well-prepared（做好一切準備）。」
絕不能對未來沒有藍圖，沒有規畫。
從那天起，Google事件的教訓成為她自我要求時最重要的守則，
為了抓緊客戶，她更努力開拓人脈網絡，並把「有出席就會有出息」奉為行事圭臬。
她，努力增加曝光
「有出席就會有出息」 不錯過任何活動
在林沛欣的業務生涯中，只要有人邀約她參加各式開幕活動、餐會，不管多忙碌，
她一定會想辦法參加，深怕漏掉任何一個換名片的機會。
而且，為了不讓自己白走一趟，出發前她一定會先查好今日演講的主題、主講者是誰，
連主題相關資料都先瀏覽一遍。「我去的目的就是要和人聊天，這樣參加應酬才會有話題！」林沛欣說。
林沛欣時時刻刻努力的，就是如何讓自己「被客戶看見」，甚至也要「被老闆看見」。
在林沛欣升上總經理的前一年年底，她的香港老闆邀請她參加亞太區的年度尾牙，
當時台灣其他同事都意興闌珊，只有林沛欣一人赴約，
她笑說：「我相信『有出席才會有出息』，增加自己的能見度，就是給職場開了一盞照明燈。」
她，用分享解僵局
空降韓國分公司主管 搞定資深同事
林沛欣除了親自到香港出席尾牙，在晚會之前的空檔，她還主動打電話約老闆喝咖啡，
當然不只是喝喝下午茶而已，有備而來的她，事前就整理好過去一年台灣的業績概況，
甚至還把明年的計畫都寫好帶去，果然讓老闆對她的表現刮目相看。
事實上，林沛欣一路的升遷，「沒有一次是自己爭取來的」，
但也正是這股強烈的企圖心，讓她在2013年初，銜命接管德事韓國分公司主管職位。
「老闆交代我這項任務前，我根本沒去過韓國，對這個國家的印象，
只是從各種資訊管道得知，包括民族自尊心強、個性強悍、不喜歡別人管等，
但我還是鼓起勇氣接受這項任務，因為這是得來不易的磨練。」林沛欣回憶。
對林沛欣而言，兼掌韓國業務已經不是距離的問題，
而是那裡的每位主管年紀都比她大、資歷比她久，讓她一開始不知從何著手。
「時值寒冷的一月，即便從台灣出發前已做好許多準備，但在當下才知道問題沒有想像中簡單。」
林沛欣說，由於一待就是兩個禮拜，很多時間她都是看著窗外大雪紛飛想對策。
經過幾天了解後，發現韓國業務之所以沒有起色，
關鍵在於「人」，「講白一點，就是上意不能下達，因此，我逆向操作
把台灣的業務策略作成簡報與韓國同事分享，先拉近彼此的關係，再針對各部門分別開會。」
在這一年來每個月密集往返韓國的努力之下，終於讓韓國辦公室出租率從70％成長到逾90％！
雖然最後還是裁了5位韓國同事，但「先禮後兵」的作法，是讓韓國業務順利轉型的最大關鍵，
也讓她職場首度的「外派人生」得到完美的結果。
林沛欣更相信，這次成功的外派經驗，將會在亞洲區大老闆心中占有重要位置。
她，讓人印象深刻
每天寫信感謝客戶 職務再小也不例外
事實上，林沛欣職場生涯之所以成功，就是累積一次次的「厚臉皮」，
即使現在，出外拜訪客戶吃閉門羹仍是家常便飯，
甚至一開始就被總機小姐擋在門外，但她就是有辦法讓對方對她留下印象，
「回到辦公室後，我一定整理每一張換到的名片，並親自寫電子郵件，
謝謝對方今天的幫忙，即使是總機小姐也不例外。」
她的目的就是希望對方記得今天有一位商務中心業務員來拜訪過，就算自己沒有需求，
也可介紹其他公司使用德事商務的會議室設備，偶爾也會收到對方回信，就足以讓人高興一整天。
世邦魏理仕代理部總監陳頌民說，林沛欣做業務很靈活，
這幾年愈來愈多本土商務中心加入戰局，但德事商務中心適時推出優惠方案，吸引新客戶上門；
但另一手還是緊緊維持總公司希望保有的高檔服務水準，讓老客戶、新客戶都可以同時並存。
林沛欣柔軟的身段與彈性的業務力，讓德事商務中心的出租率近四年始終保持在九成五；
2010年，她甚至還建議總公司可以在遠企金融中心「擴大領土」，
開設第二個據點。這個擴大企業規模的建議，也讓國外總部看到她的強烈企圖心，
因此，一一年隨著組織擴編，她也升上台灣分公司總經理。
辦公室也設在台北101，曾經租借過德事商務中心會議室的安泰銀行財務長李治平形容，
「每次看到Jacqueline（林沛欣的英文名），她隨時都給人一股服務的熱情，
加上她以前曾經擔任過祕書，會主動替客戶著想的工作態度，讓客戶都很喜歡找她幫忙。」
「我到現在還是非常懷念第一份工作時，不能有任何出錯的機會，也影響我現在做事的態度。」
現在，林沛欣的國外主管來台灣出差，她會再三向接機的司機確認情況，問林沛欣為何這麼重視？
「我的老闆平時都不在台灣，如果連接機這件事都做不好，可見平常接待客戶都很馬虎。」
一次次的升遷，林沛欣終於培養出肯定自己的信心。現在的林沛欣永遠保持正面能量，
她感性地說：「剛開始追求的是名片上的頭銜；但現在追求的是每年完成設定目標的成就感。」
就算問及現在的薪水，林沛欣總是笑而不答，
但記者依據職場行情推估，她應該至少有兩百萬年薪。
不過不管林沛欣現在身價有多高，她每一季還是會帶領同事「掃樓」，
雖然每次拜訪，不少初次見面的客戶拿到她的名片時，都會被她的職稱嚇到；
但她還是樂於跑在第一線，充分顯現七年級總經理對業務的熱情與執著。
林沛欣
出生：1982年
現職：德事商務中心台灣分公司總經理
經歷：國貿大樓祕書、業務部專員
學歷：東吳大學英文系
6年快速修煉 小祕書拚上總經理
31歲 德事商務中心／兼管台灣和韓國業務
28歲 德事商務中心／台灣分公司總經理
27歲 德事商務中心／台灣區主管
25歲 德事商務中心／業務經理
23歲 國貿大樓／業務部專員
22歲 國貿大樓／英文祕書
出處 / 今周刊 890期 撰文 / 梁任瑋
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